Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch den Vermieter

von Rechtsanwältin Silke Terlinden, Oberhausen

Der Vermieter kann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der üblichen (gesetzlichen / vertraglichen) Kündigungsfristen kündigen. Gesetzlich ist die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 BGB geregelt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe der fristlosen Kündigung müssen in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Die Schriftform der Kündigung erfordert, dass die Kündigung eigenhändig unterzeichnet ist und dem Mieter im Original zugeht, die Versendung einer Kündigung mittels Faxgerät oder per Email in elektronischer Weise ist ausgeschlossen, § 125 BGB. Soweit die Kündigung durch einen Bevollmächtigten des Vermieters unterzeichnet ist, ist es zusätzlich sinnvoll, dass der Kündigung eine Originalvollmacht für den Bevollmächtigten beigefügt wird. Sollte entsprechend der Kündigung eine schriftliche Vollmacht zum Ausspruch der Kündigung nicht beigefügt sein, kann die Kündigung aufgrund § 174 BGB unverzüglich nach Erhalt zurückgewiesen werden. In diesem Fall muss die Kündigung erneut ausgesprochen werden.

Gründe für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund sind u.a. Zahlungsverzug, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a,b BGB, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, die zur Unzumutbarkeit führen sowie ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Mieter mit der Zahlung zweier aufeinander folgender Mieten insgesamt in Verzug ist bzw. der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt bzw. diesem gleich ist. Hinsichtlich des Verzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB gilt, dass der Zahlungsverzug über einen längeren Zeitraum als zwei aufeinander folgende Termine eingetreten sein kann, hierdurch soll ausgeschlossen werden, dass der Mieter einen Monat die Miete leistet, im nächsten Monat nicht, im nächsten Monat wieder leistet usw. Der Ausspruch einer vorherigen Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters nicht erforderlich. Soweit allerdings die fristlose Kündigung darauf gestützt werden soll, dass der Mieter die Miete zwar jeden Monat vollständig, indes jeweils verspätet (also nicht zum 3. Werktag des Monats) leistet, ist eine vorangegangene Abmahnung erforderlich. Im Fall des fortgesetzten Zahlungsverzugs, in dem der Mieter auf seine Pflichtverletzung durch die Abmahnung hingewiesen wurde, rechtfertigt dann die nächste verspätete Zahlung den Ausspruch der fristlosen Kündigung (BGH, NJW 2006, 1585 f.).

Erfolgt die fristlose Kündigung durch den Vermieter aufgrund Zahlungsverzugs durch den Mieter, kann im Folgenden dennoch die Räumung unzulässig werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den rückständigen Betrag vollständig ausgleicht, § 569 BGB. In diesem Fall, dem zudem eine fristlose Kündigung aus gleichem Grund in einem Zeitraum von zwei Jahren nicht vorangegangen sein darf, muss der Mieter indes sämtliche Kosten des Räumungsrechtsstreits sowie ggf. Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung tragen.

Neben dem Ausspruch der fristlosen Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs ist der Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters ein weiterer Anwendungsbereich. So kann der Vermieter bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters dann fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. In diesen Fällen ist meistens eine Abmahnung im Vorfeld des Ausspruchs der fristlosen Kündigung mit Fristsetzung zur Beseitigung des vertragswidrigen Verhaltens erforderlich, § 543 Abs. 3 BGB. Dies gilt dann nicht, wenn die Setzung einer Frist oder die Erteilung einer Abmahnung offensichtlich erfolglos wäre oder die fristlose Kündigung aus anderen Gründen gerechtfertigt ist. Beispiele für solches vertragswidriges Verhalten sind: Der Mieter beleidigt den Vermieter schwerwiegend oder begeht zu dessen Lasten eine Körperverletzung; der Mieter stört den Hausfrieden hartnäckig trotz zuvor erfolgter Abmahnung mit Fristsetzung etc..

Letztlich kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegt. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn in einer Mietwohnung, die ausschließlich zum Zweck des Wohnens vermietet wurde, eine Gewerbeausübung erfolgt.