Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der Vermieter kann – von gesetzlich geregelten Ausnahmefällen abgesehen – nur kündigen, wenn er sich auf ein „berechtigtes Interesse“ an einer Kündigung berufen kann (Kündigungsgrund). Ein berechtigtes Interesse kann vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Über diesen Kündigungsgrund entsteht oft Streit. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen und verlangen, dass der Eigenbedarf (1) ernst gemeint und (2) vernünftig und nachvollziehbar ist. Die Kündigung muss außerdem bestimmte formale Anforderungen erfüllen (3).

(1) Ernst gemeint ist die Eigenbedarfskündigung immer dann, wenn der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht wird. Täuscht der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarfswunsch vor, um ihn aus anderen Gründen aus der Wohnung zu bringen, macht er sich wegen Betruges strafbar und gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Zum Schadensersatz gehören beispielsweise sämtliche Umzugskosten oder die Kosten einer Rechtsberatung. Zahlt der ausgezogene Mieter in der neuen Wohnung eine höhere Miete, kann er den Vermieter auch auf Erstattung des übersteigenden Mietbetrags (Differenzmiete) verklagen. Das Vortäuschen des Eigenbedarfs muss der Mieter jedoch beweisen. 

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann nicht mehr ernst gemeint, wenn der ursprünglich vorliegende Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter sofort darüber informieren und von der Kündigung Abstand nehmen. Er darf den Mieter also nicht im „guten Glauben“ lassen.

(2) Wann die Kündigung vernünftig und nach vollziehbar ist, lässt sich nicht allgemein beantworten. Dies ist eine Frage des Einzelfalles. Hierüber besteht häufig Streit. Es kommt auf die Lebensumstände an. Unvernünftig und nicht nachvollziehbar ist es zum Beispiel, wenn für eine 22–jährige Tochter (Studentin) eine 110 m2-Wohnung gekündigt werden soll, oder wenn der Vermieter dem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist eine Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbieten kann (Alternativwohnung). 

Eine Kündigung kann rechtswidrig sein, wenn die Gründe für den Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages bestanden haben und trotzdem kein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB geschlossen wurde. In einem solchem Fall spricht man von einem vorhersehbarem Eigenbedarf. 

(3) Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (nicht Fax oder E-Mail). In dem Kündigungsschreiben sind die Gründe für den Eigenbedarf konkret darzulegen. In der Praxis scheitern sehr viele Kündigungen an diesen Formalien, denn eine unzureichende Kündigung kann nicht nachträglich „repariert“ werden. Wichtig ist eine gute Begründung auch für den Sozialwiderspruch des Mieters gemäß § 574 BGB, weil nur die in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe bei einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung berücksichtigt werden.