Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Mietrückstand

von Rechtsanwältin Sigrid Hartmann, München

Folgende Situationen berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands:

1. Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Mieten: In diesem Fall besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung, allerdings besteht eine Heilungsmöglichkeit durch vollständige Zahlung der rückständigen Miete, wenn der Mieter die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt. Deshalb ist aus Vermietersicht stets darüber nachzudenken, den Weg der fristgerechten Kündigung (gesetzliche Kündigungsfrist) zu gehen, da in diesem Fall die Heilungsmöglichkeit durch vollständigen Ausgleich des Mietrückstands wegfällt (vgl. OLG Karlsruhe RE WM 92,517). Der Vermieter kann dann immer noch wegen der weiter oder wieder ausbleibenden Miete das Mietverhältnis fristlos kündigen!

2. Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen
Auch bei wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen kommt eine fristlose Kündigung in Betracht: 
Voraussetzung ist, dass eine erhebliche Beeinträchtigung der Vermieterinteressen vorliegt (z.B. mtl. fällige Finanzierungskosten bei Kapitalanlagen) und eine Abmahnung erfolgte, aus der unmissverständlich hervorgeht, dass der Vermieter die verspäteten Zahlungen nicht mehr hinnimmt und die Konsequenz der Kündigung ergreifen wird.

Nach § 556b BGB ist die Miete spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu bezahlen. Bei später eingehenden Mieten liegt Verzug vor. Bei Aufrechnung, Minderung wegen behaupteter Mängel ist entscheidend, ob dem Mieter oder dem Vermieter der Mangel zuzurechnen ist: In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des BGH vom 15.12.2010, AZ: VIII ZR 113/10 interessant: der Netzbetreiber hatte den Stromzähler ausgebaut, weil der Mieter trotz Begleichung der rückständigen Stromrechnungen die Kosten für Sperrung, Entsperrung und Ausbau nicht begleichen wollte. Wegen dieses „Mangels (fehlende Stromversorgung)“ hat der Mieter die Miete über Monate um 50% gemindert. Die daraufhin fristlose Kündigung wurde vom BGH in letzter Instanz bestätigt, da der Mangel zur Sphäre des Mieters zuzurechnen sei.