Kündigungsfristen bei Wohnraummietverhältnissen
von Rechtsanwalt Martin Voigtmann, Leipzig
Bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen sind – je nach Grund oder Anlass der Kündigung, Dauer des Mietverhältnisses und Person des Kündigenden – verschiedene Kündigungsfristen zu beachten.
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung ist gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zu erklären. Sie wird wirksam zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats (3-monatige Kündigungsfrist).
Zu beachten ist, dass auch Samstage als Werktage in dieser Berechnung zu berücksichtigen sind (BGH, Urt. v. 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04 - MDR 2005, 1100). Der verspätete Zugang der Kündigung beim Vermieter kann daher das unerfreuliche Ergebnis haben, dass das Mietverhältnis erst einen weiteren Monat später endet.
Diese Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter um 3 Monate nach 5 Jahren und um weitere 3 Monate nach 8 Jahren Wohnzeit des Mieters. Ab einer Wohnzeit von 5 Jahren kann der Vermieter daher nur mit einer Frist von 6 Monaten, ab einer Wohnzeit von 8 Jahren nur mit einer Frist von 9 Monaten kündigen.
Diese Verlängerungen dienen ausschließlich dem Schutz des Mieters. Der Mieter selbst kann daher ungeachtet der Mietdauer jederzeit das Mietverhältnis innerhalb der 3-monatigen Kündigungsfrist beenden.
Diese gesetzlichen Kündigungsfristen können seit September 2001 vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden. Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam. Für Mietverträge, die vor September 2001 geschlossen wurden und von der jetzigen gesetzlichen Regelung abweichen, gelten verschiedene Sonderregelungen. In diesen Fällen sollte bei Unsicherheiten rechtlicher Rat eingeholt werden.
2. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Nach dem Gesetzeswortlaut in § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen und ist dabei an keine Frist gebunden.
Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Vermieter liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB).
Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter kann vorliegen, wenn die Benutzung der Wohnung aufgrund von Mängeln mit erheblichen Gesundheitsgefährdungen verbunden ist, § 569 Abs. 1 S. 1 BGB.
Ob in anderen Situationen ein wichtiger Grund vorliegt, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Auch hier sollte bei Zweifeln Rechtsrat eingeholt werden.
3. Sonderkündigungsrechte
In bestimmten Situationen räumt das Gesetz den Vertragsparteien Sonderkündigungsrechte mit abweichenden Überlegungs- und Kündigungsfristen ein.
Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter besteht nach § 561 Abs. 1 S. 1 BGB bei Mieterhöhung durch den Vermieter. Nachdem dem Mieter die Mieterhöhung mitgeteilt wurde, hat er zunächst bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Erklärung Zeit zu überlegen, ob er das Mietverhältnis beenden will – sog. Überlegungsfrist. Spätestens am letzten Tag dieser Frist muss die Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden, die dann 2 weitere Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist wirksam wird und das Vertragsverhältnis beendet – Kündigungsfrist.
Sonderkündigungsrechte für den Vermieter, Mitmieter, den Ehegatten oder die Erben können nach den §§ 563, 563a und 564 BGB bei Tod des Mieters entstehen. Die Überlegungsfrist beträgt in diesen Fällen im Grundsatz 1 Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Wird die Kündigung von einem Vertragsteil innerhalb dieser Frist erklärt, beendet sie das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Weitere Sonderkündigungsrechte bestehen aus Anlass von Modernisierungsarbeiten (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB), bei verweigerter Erlaubnis zur Drittüberlassung/Untervermietung (§ 540 Abs. 1 BGB) oder aus Anlass eines Vermieterwechsels.