Der Schriftformzwang bei der Kündigung von Wohnraummietverträgen

"Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form."

Der Zweck der gesetzlichen Regelung zur Schriftform der Kündigung dient der Klarstellung und Rechtssicherheit.

Die Kündigung wird unterschieden in die ordentliche Kündigung und die außerordentliche Kündigung. Für die ordentliche Kündigung sind die jeweils für den Kündigenden geltenden gesetzlichen Fristen einzuhalten, es sei denn das vertraglich wirksam andere Fristen vereinbart wurden.

Soll ein Mietverhältnis über Wohnraum gekündigt werden, ist zwingend die schriftliche Form vorgeschrieben. Weder der Vermieter noch der Mieter kann ein Mietverhältnis mündlich kündigen. 

Unter der Schriftform versteht das Gesetz eine Urkunde, die vom Aussteller eigenhändig durch Unterschrift oder durch einen notariell beglaubigtes Handzeichen unterzeichnet wird (§126 Abs. 1 BGB). Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen (§126 Abs. 2 BGB). Eine Urkunde muss schriftlich abgefasst sein, gleichgültig ist jedoch, in welcher Weise die Urkunde hergestellt wurde. Die Urkunde kann von der Partei oder einem Dritten mit der Hand, Schreibmaschine, einer Textverarbeitung geschrieben, gedruckt oder vervielfältigt werden.
Die Urkunde kann in einer beliebigen lebenden oder toten Sprache errichtet werden. Gleichgültig ist das Material der Urkunde, erforderlich ist jedoch, dass die Urkunde Schriftzeichen dauerhaft darstellen kann. Die Angabe von Ort und Zeit der Abfassung ist ebenfalls nicht erforderlich. 
Die Unterschrift einer Urkunde hat in der Regel Klarstellungs- und Beweisfunktion um die Identität des Ausstellers erkennbar zu machen, die Echtheit der Urkunde zu gewährleisten und dem Empfänger die Prüfung zu ermöglichen, wer die Erklärung abgegeben hat.

Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, soweit diese durch das Gesetz zugelassen ist (§ 126 Abs. 3 BGB). Die weiteren Voraussetzungen, die für die elektronische Form zu erfüllen sind regelt § 126 a BGB. Dort wird geregelt: "Soll die gesetzliche vorgeschriebene schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§126 a Abs. 1 BGB). Die qualifizierte elektronische Signatur muss den Anforderungen des Signaturgesetzes entsprechen: Sie muss u.a. ausschließlich dem Signaturschlüsselinhaber zugeordnet sein, seine Identifizierung ermöglichen und mit Mitteln erzeugt werden, die der Schlüsselinhaber unter seiner alleinigen Kontrolle halten kann. Im Ergebnis muss das elektronische Dokument mit dem Namen des Erklärenden versehen sein und mit der qualifizierten elektronischen Signatur des Ausstellers signiert werden.

Davon zu unterscheiden ist die Textform nach § 126 b BGB, die zwar ebenfalls eine Erklärung in dauerhafter Form enthält. Die Textform erfüllt jedoch keine der klassischen Formzwecke (Warn-, Beweis- oder Identitätsfunktion). Daher genügt die Textform nicht den Anforderungen an eine Urkunde, wie sie für eine Kündigungserklärung nach § 568 BGB erforderlich ist.
Eine Kündigung per E-Mail stellt daher grundsätzlich keine qualifizierte elektronische Form dar, sondern ist allenfalls als Textform zu bewerten und damit unwirksam.

Das Schriftformerfordernis für die Kündigungserklärung gilt ohne Ausnahme. Ein Verstoß führt zur Nichtigkeit der Erklärung. In der Erklärung genügt erkennbarer Wille, das Mietverhältnis zu beenden. Der Zeitpunkt des Vertragsendes muss nicht konkret mit Datum genannt werden, es genügt auch die Erklärung" Kündigung zum nächst zulässigen Termin". Auch die Angabe eines falschen Kündigungstermins macht die Kündigung nicht unwirksam, sondern auslegungsbedürftig. Ebenso ist das Wort „Kündigung“ nicht erforderlich. Die Erklärung ist jedoch eigenhändig zu unterzeichnen um der Schriftform zu genügen.

In Formularverträgen darf keine zusätzliche Form verlangt werden (§ 309 Nummer 13 BGB).

Auch eine individuelle Vereinbarung einer bestimmten Übermittlungsform (zum Beispiel Einschreiben mit Rückschein) dient nach ständiger Entsprechung nur Beweiszwecken, so dass allein die Nichteinhaltung dieser Form nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann (OLG Hamm, Urteil vom 4. November 1994, 30 U 185/94).

Das strenge Schriftformerfordernis gilt grundsätzlich nur für Mieträume zum Wohnen, jedoch nicht für Geschäftsräume. Bei diesen Räumen ist grundsätzlich auch eine formlose Kündigung möglich, zum Beispiel mündlich oder in Textform, es sei denn das vertraglich eine andere Form, wie zum Beispiel die vorstehende Schriftform, ausdrücklich vereinbart wurde.

Neben der Schriftform oder der qualifizierten elektronischen Form hat der Kündigende auch den rechtzeitigen Zugang der Kündigungserklärung bei dem Empfänger zu beweisen. Daher empfiehlt sich der Versand durch Einschreiben/Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen Quittung. 
Den Kündigenden trifft auch das Risiko der Postlaufzeiten, da das Gesetz für die Wirkung der Kündigungserklärung allein auf den Zugang bei dem Empfänger abstellt. Es empfiehlt sich die Kündigung möglichst frühzeitig abzusenden, um vorstehende Risiken zu vermeiden.

Nur unter diesen Voraussetzungen kann der Kündigende - sofern er zur Kündigung berechtigt ist - bei rechtzeitigem Zugang der Kündigung in Schriftform von einer fristgemäßen Vertragsbeendigung ausgehen.