Um dein Wohnhaus in Schuss zu halten, fallen für den Vermieter bzw. Eigentümer bestimmte Beträge an, die dieser im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter aufteilen kann. Doch unter Umständen musst du diese gar nicht bezahlen.
Lediglich sieben Prozent der Befragten einer Statista-Studie über das Sparverhalten bei den Nebenkosten gaben an, beim Nebenkostenverbrauch nicht aufs Sparen zu achten. Gerade bei den Strom-, Heiz- und Wasserkosten wird demnach groß gespart.
Doch man kann nicht nur ein strenges Auge auf den eigenen Verbrauch legen – auch eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung kann gut für den Mietergeldbeutel sein.
Wofür ein Mieter überhaupt aufkommen muss
Berechnet werden dürfen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nur Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Der Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt im Detail die Arten von Betriebskosten, die dein Vermieter auf dich umlagern darf. Das sind grob zusammengefasst die Kosten über
- laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer),
- Heizung und Wasserversorgung,
- Entwässerung,
- den Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs,
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
- Gartenpflege,
- Beleuchtung,
- Schornsteinreinigung,
- Sach- und Haftpflichtversicherung,
- den Hauswart,
- Fernsehempfang,
- den Betrieb der Einrichtungen für Wäschepflege,
- sonstige Betriebskosten.
Wenn du dich vergewissern möchtest, ob deine Nebenkostenabrechnung fair ist, reicht nicht nur der Blick ins
Gesetz. Vieles ist über
Gerichtsurteile entschieden worden. Insbesondere im
Mietvertrag jedoch sind die individuell für dich zu zahlenden Posten bzw. ob du überhaupt zahlen musst festgehalten.
Ungültige Posten: Fallstricke in der Nebenkostenabrechnung
Gerade in den Wartungs- oder den „sonstigen Betriebskosten“ werden trotzdem nicht selten Reparatur-, Neuanschaffungs- oder Verwaltungskosten versteckt, die eigentlich Vermieter bzw. Hausverwaltung selbst tragen müssen. Zahlst du außerdem für einen Hausmeister, der bestimmte Arbeiten am Haus vornimmt, musst du nicht noch einmal für diese Arbeiten zahlen.
In einem Urteil vom 20.02.2008 (Az. VIII ZR 27/07) entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter ein Recht darauf hat, Einsicht in die einzelnen Kosten für den Hausmeister zu erlangen, wenn er die Höhe des pauschalen Betrags anzweifelt. Bist du dir also nicht sicher, ob sich nicht in einem Posten auch ungültige Kosten verstecken, kannst du die Aufschlüsselung dessen erbitten.
Bist du misstrauisch gegenüber der Höhe der Nebenkosten, der Höhe der Kosten eines einzelnen Postens oder einem Posten an sich, kannst du die Originalrechnungen beim Vermieter vor Ort einsehen. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 8. März 2006 (Az. VIII 78/05). Wende dich also an deinen Vermieter und erbitte die Einsicht der jeweiligen Rechnungen.
Formfehler zugunsten des Mieters
Schon im Mietvertrag können Formfehler sich positiv auf deinen Geldbeutel auswirken. So müssen die zu zahlenden Nebenkosten bereits dort ausdrücklich festgehalten werden. Allgemeine Klauseln wie „Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ sind der Kanzlei Hollweck zufolge nicht wirksam. Außerdem sei es zu deinem Vorteil, wenn sich der Vermieter im Mietvertrag auf eine mittlerweile ungültige Betriebsverordnung bezieht.
Eine Mietnebenkostenabrechnung ist an Vorgaben gebunden, die sie erst wirksam machen. So muss die Abrechnung beispielsweise Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zufolge jährlich erfolgen.
Sie darf außerdem höchstens zwölf Monate umfassen und muss transparent sein. Die Angabe der Gesamtsumme deiner Nebenkosten reicht nicht aus. Stattdessen müssen alle Posten einzeln abgerechnet, sowie die individuellen Kostenanteile für Mieter bzw. Mieteinheit, sowie Umlageschlüssel und Rechenwege ersichtlich gemacht werden.
Zur Orientierung, wie hoch Nebenkosten durchschnittlich sind, kannst du einen Blick auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes werfen.
Verjährung: Wenn der Vermieter nachträgliche Zahlungen geltend macht
Der Eigentümer bzw. Vermieter hat zwölf Monate, um Nebenkosten bei dir geltend zu machen. Verpasst er diese Frist, musst du die Nebenkosten nicht bezahlen!
Hast du verspätete Forderungen deines Eigentümers bzw. Vermieters bereits gezahlt, kannst du dein Geld sogar zurückfordern. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. Januar 2006 (Az. VIII ZR 94/05).
Nebenkostenabrechnung prüfen kann sich lohnen
Beanstandungen solltest du deinem Vermieter der Kanzlei Hollweck zufolge per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, diese ausführen und begründen, und um die Erläuterung bzw. Korrektur der jeweiligen Posten innerhalb einer gesetzten Frist bitten. Dabei kannst du eine Kopie der betreffenden Nebenkostenabrechnung mit den markierten Posten beilegen.
Du kannst dann je nach Einwand entweder die gesamte Zahlung oder Teile dieser einbehalten, oder unter Vorbehalt (in die Betreffzeile der Überweisung schreiben!) zahlen.
Dies kann dann dazu führen, dass du fehlerhafte Posten gar nicht begleichen musst, beispielsweise, wenn der Vermieter fehlerhafte Posten nicht mehr innerhalb der Frist anpassen kann.
Bist du dir unsicher, solltest du dich zur Sicherheit an deinen örtlichen Mieterbund, die Verbraucherzentrale oder einen anderen Rechtsbeistand wenden.
Hast du
Einwände gegen deine Nebenkostenabrechnung, hast du nach Zugang dieser
Paragraph 556 des BGB zufolge grundsätzlich
zwölf Monate Zeit, um diese bei deinem Vermieter vorzubringen.
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