Mietrecht: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Michaela Kiesel

Welche Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind, wird durch das Mietrecht geregelt. Wir erklären dir, welche Bestimmungen zulässig sind und welche nicht.

Schätzungen des Mieterbundes zufolge verbergen sich in 90% der Mietverträge unwirksame Klauseln. Dabei handelt es sich um Regelungen, die von Vorschriften des BGB zum Nachteil des Mieters abweichen und somit gegen das Mietrecht verstoßen. Ein Mietvertrag darf ein wenig von den Regelungen im BGB abweichen – dich jedoch nicht stark benachteiligen. In vielen Fällen stellt sich jedoch die Frage, welche Regelungen noch zulässig sind und welche nicht.

Mietrecht: Renovierung, Besichtigung und Mietminderung

Regelungen zu Schönheitsreperaturen werden in Mietverträgen häufig getroffen – und widersprechen oft dem Mietrecht. Unter Schönheitsreperaturen werden Regelungen verstanden, welche die Renovierung deiner Wohnung betreffen. Klauseln die festlegen, dass du alle 5 Jahre deine Wohnung renovieren musst, sind beispielsweise unwirksam. Zu diesem Gesichtspunkt des Mietrechtes ist kürzlich ein Urteil des BGH ergangen. Mehr dazu kannst du in unserem Artikel News am Sonntag – KW 12 nachlesen.

Grundsätzlich steht es deinem Vermieter zu, im Mietvertrag eine Klausel festzulegen, die eine regelmäßige Besichtigung deiner Wohnung vorsieht. Allerdings muss diese immer mit Ankündigung erfolgen und einen Anlass haben.

Auch Klauseln die eine Mietminderung bei Mängeln ausschließen sind laut § 536 Abs. 4 BGB unwirksam. Alles rund um die Mietminderung erfährst du in unserem Artikel Mietminderung: Das solltest du beachten.

Mietrecht: Befristung, Kündigungsverzicht und Haustierhaltung

Wenn du einen befristeten Mietvertrag hast, ist laut dem Mietrecht die Nennung der Befristung und des Grundes hierfür Pflicht. Als möglicher Grund gilt beispielsweise Eigenbedarf. Wenn ein derartiger Grund genannt ist, musst du deine Wohnung zum Ende der Laufzeit verlassen. Sollte jedoch kein Grund erwähnt werden, wird dein befristeter Mietvertrag wie ein unbefristeter behandelt – und du kannst in deiner Wohnung bleiben.

Grundsätzlich verstößt eine Klausel, in der du auf dein Recht zur Kündigung verzichtest, gegen das Mietrecht und ist unwirksam. Allerdings gibt es hiervon Ausnahmen: Wenn der Vermieter ebenfalls auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ist die Regelung gültig, sofern das Kündigungsverbot vier Jahre nicht überschreitet. Sollte der Kündigungsverzicht im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart werden, ist auch ein einseitiger Kündigungsverzicht erlaubt. Wenn du deinen Mietvertrag nach Ablauf des Kündigungsverzichtes kündigen möchtest, kannst du in unserem Artikel Mietvertrag: Ordentliche Kündigung nachlesen, wie du dabei am besten vorgehst.

Auch ein generelles Verbot der Haustierhaltung darf ein Vermieter nicht erlassen. Die Haltung von Kleintieren ist ohne Rücksprache mit dem Vermieter erlaubt. Größere Haustiere, wie Hunde und Katzen, dürfen zwar nicht generell verboten werden, allerdings darf der Vermieter bei großen Tieren eine Rücksprache verlangen. Mehr dazu kannst du in unserem Artikel Haustiere in Mietwohnungen: Was bringt das Urteil wirklich? nachlesen.

Mietrecht: Restlicher Mietvertrag bleibt unberührt

Wenn du der Ansicht bist, dass in deinem Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die gegen das Mietrecht verstößt, kannst du dir bei einem Anwalt oder deiner Verbraucherzentrale Rat holen. Bei einer ungültigen Klausel bleibt der restliche Mietvertrag gültig. Diese eine Klausel kannst du jedoch guten Gewissens ignorieren, ohne dass du eine Kündigung deiner Wohnung befürchten musst.

Bei individuellen Vereinbarungen solltest du gut aufpassen: Auch wenn im Mietvertrag eine Regelung nicht stehen darf ist sie gültig, wenn der Vermieter sie mit dir persönlich vereinbart. Beispielsweise darf das Rauchen nicht pauschal verboten werden. Allerdings ist es möglich, dass dein Vermieter mündlich mit dir abspricht wann du rauchen darfst – und wann nicht.

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