Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags erfolgt unter Einhaltung der Fristen und ist nur bei unbegrenzten Mietverträgen möglich.
Eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrages kann unter Umständen ein komplizierter Prozess sein. Oft bereiten die Kündigungsfristen den Mietern Probleme, wenn sie umziehen wollen und selbst den Mietvertrag kündigen. Außerdem ist die Möglichkeit, ordentlich zu kündigen, in manchen Fällen sogar ausgeschlossen. Im Folgenden erklären wir die wichtigsten Paragrafen aus dem Mietrecht, damit du richtig kündigen kannst und auch eine unwirksame Kündigung erkennst.
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Ordentliche Kündigung: Die Fristen
Sowohl für Mieter als auch Nachmieter gilt das Gesetz: Eine ordentliche Kündigung ist nur unter Einhaltung der Kündigungsfristen möglich.
Kündigungsfrist für Mieter:
Wenn ein Mieter den Mietvertrag ordentlich kündigt, muss er sich an die Fristen halten. Wenn keine anderen Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart wurden, gelten die gesetzlichen Fristen, die im §573C Abs. 1 BGB festgelegt sind:
(1)Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Formulierung mag bei vielen für Verwirrung sorgen. Das bedeutet aber nichts anderes, als eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Beispiel 1.
Du kündigst deinen Mietvertrag am 6.03.2014. Da der dritte Werktag des Monats März vorbei ist, fängt die Kündigungsfrist im April an. So endet dein Mietvertrag am 30.06.14.
Beispiel 2.
Du kündigst am 3.03.2014. Wenn deine Kündigung den Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats März erreicht (also bis 5.03.2014), fängt die Kündigungsfrist im gleichen Monat März an. Somit endet dein Mietvertrag am 31.05.2014.
Kündigungsfrist für Vermieter:
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, muss er ebenso auf die Kündigungsfristen achten. Diese hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab:
- 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei einer Wohndauer von 5-8 Jahren
- 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Seit 2001 wurde die Kündigungsfrist von zwölf Monaten bei der Wohndauer von mehr als zehn Jahren gestrichen.
Der Zugang der Kündigung beim Mieter ist entscheidend. Spätestens am dritten Werktag des Monats muss die Kündigung den Mieter erreicht haben.
Achtung: Irrtum über die Kündigungsfrist
Es gibt einen verbreiteten Irrtum, dass man zum Monatsende kündigen muss. Wenn der Vermieter dieser Meinung ist, kann die Kündigungsfrist ungerechtfertigt um einen Monat zum Nachteil des Mieters verlängert werden.
Unsere Beispiele und der Auszug aus dem BGB (siehe oben) zeigen aber, man kann auch am Monatsanfang kündigen. Hauptsache der Vermieter erhält die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats.
Ordentliche Kündigung: Vermieter müssen einen Grund nennen
Laut §573 BGB darf der Vermieter nur aus einem berechtigten Grund das Mietverhältnis kündigen. So ein Grund besteht nur in drei Fällen:
1) Der Mieter hat die vertraglichen Vereinbarungen verletzt (zum Beispiel die Miete nicht bezahlt).
2) Der Vermieter braucht die Wohnung für sich oder seine Familie (in dem Fall spricht man von einer Kündigung wegen Eigenbedarfs).
3) Der Vermieter muss die Wohnung wirtschaftlich verwerten (zum Beispiel Sanierung oder Verkauf der Wohnung), um keine erheblichen Nachteile zu erleiden.
Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist auf keinen Fall zulässig.
Der berechtigte Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden, ansonsten ist die Kündigung unwirksam.
Widerspruch von Seiten des Mieters:
Es besteht die Möglichkeit für den Mieter, einen Widerspruch gegen die Kündigung auszusprechen, wenn zum Beispiel kein anderer vergleichbarer Wohnraum gefunden werden kann, so §574 BGB.
Der Widerspruch soll schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Vertragsende erfolgen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter in dem Kündigungsschreiben auf die Widerspruchsmöglichkeit und die Frist hinzuweisen. Wenn es keinen Hinweis darauf gab, muss sich der Mieter beim Widerspruch an keine Frist halten.
Ordentliche Kündigung: Die Form und der Inhalt
Mietverträge erfordern eine Kündigung in Schriftform, so §568 BGB. Das heißt, das Kündigungsschreiben muss entweder eigenhändig unterschrieben oder notariell beglaubigt werden. Die Übermittlung der Kündigung per Fax oder E-Mail sowie in anderen Textformen ist ausgeschlossen.
Auch der Inhalt der Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht zu unterschätzen. Für beide Vertragsparteien gilt Folgendes: Die Absicht das Mietverhältnis zu beenden muss klar und eindeutig sein. Deswegen ist der Satz „Hiermit kündige ich…“ essentiell. Vermieter müssen daran denken, den Mieter auf den möglichen Widerspruch und dessen Frist hinzuweisen, sowie den berechtigten Kündigungsgrund anzugeben.
Ordentliche Kündigung: Manchmal nicht möglich
Eine ordentliche Kündigung mit der Frist von drei Monaten ist in manchen Fällen ausgeschlossen: Zeitmietverträge und Verträge mit dem Ausschluss des Kündigungsrechtes können nicht ordentlich gekündigt werden.
Es ist wichtig, einen Zeitmietvertrag von einem Vertrag mit Ausschluss des Kündigungsrechts zu unterscheiden.
Ein Zeitmietvertrag wird für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und schließt somit die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung aus. Eine außerordentliche Kündigung aus einem wichtigen Grund ist aber möglich.
Beim Ausschluss des Kündigungsrechts handelt es sich um einen Mietvertrag, der ebenso für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde. Dieser kann aber weder ordentlich, noch außerordentlich gekündigt werden. Dies gilt für beide Vertragsparteien und kann höchstens vier Jahre wirksam sein.