Befristeten Mietvertrag kündigen: Ist eine vorzeitige Vertragsauflösung überhaupt möglich?

Elena Petznik

Du hast einen Mietvertrag auf Zeit geschlossen, möchtest aber schon vor Ablauf des festgelegten Zeitraums ausziehen? Wir erklären dir deine Rechte und wie du einen befristeten Mietvertrag kündigen kannst.

Gerade in deutschen Großstädten, wie München, Berlin oder Hamburg, in denen bezahlbarer Wohnraum zunehmend zur Rarität wird, treten sie immer wieder auf: Befristete Mietverträge, auch Zeitverträge genannt. Sie locken meist mit verhältnismäßig günstigen Mietpreisen. Hat man einen solchen Vertrag jedoch erst einmal geschlossen, wird es schwierig vor Ende der vereinbarten Mietzeit wieder aus der Wohnung auszuziehen. Wir erklären dir, ob und wie du deinen befristeten Mietvertrag kündigen kannst.

Befristeten Mietvertrag kündigen: Ist das möglich?

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Meist kommt es, wie es kommen muss: Du hast einen zeitlich befristeten Mietvertrag über mehrere Jahre geschlossen, möchtest jedoch schon vor Ablauf der festgelegten Vertragslaufzeit ausziehen und fragst dich, ob das gesetzlich möglich ist?

Grundsätzlich bindest du dich mit deiner Unterschrift an die festgelegte Laufzeit deines Vertrags. Weder du, noch dein Vermieter können den Vertrag innerhalb dieser Zeit kündigen.

Die einfache Antwort auf die Frage, ob ein vorzeitiger Auszug möglich ist, lautet demnach leider nein. Schließlich ist die Sicherheit für Vermieter und Mieter, für einen bestimmten Zeitraum Wohnraum vergeben bzw. beziehen zu können, eines der grundlegenden Elemente eines Mitvertrags auf Zeit, so Focus Online.

Jedoch gibt es selbstverständlich einige Ausnahmen: Zahlreiche Gerichte entschieden in der Vergangenheit zugunsten der vorzeitigen Vertragsauflösung, wenn der Mieter beispielsweise beruflich umziehen musste oder eine andere Wohnung wegen Familienzuwachs oder Alters- und Behindertengerechtigkeit benötigte.

Fraglich ist allerdings, ob du rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen willst. Falls ja, haben wir dir in unserem Artikel zusammengefasst, woher du günstige Rechtshilfe bekommen kannst. Falls nein, bleibt dir nur zu hoffen, dass dein Vermieter kulant agiert und dir den vorzeitigen Auszug von sich aus ermöglicht.

Viele Vermieter reagieren deutlich positiver auf einen vorzeitigen Auszug, wenn du ihnen einen Nachmieter vorschlägst, der deine Wohnung zu den bisherigen Konditionen direkt im Anschluss an deinen Auszug übernehmen würde.

Zudem raten wir dir auf jeden Fall einen genauen Blick in deine Vertragsunterlagen zu werfen. Aus eigener Erfahrung gibt es auch befristete Mietverträge, die innerhalb der Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich kündbar sind.

Befristeten Mietvertrag kündigen

Findest du einen solchen oder so ähnliches Absatz in deinem Mietvertrag, gilt ein ordentliches Kündigungsrecht auch innerhalb der festgelegten Vertragslaufzeit.

Wie die ordentliche Kündigung im Mietrecht funktioniert, erfährst du in unserem Artikel Mietvertrag kündigen: Die ordentliche Kündigung.

Befristeter Mietvertrag: Wann ist er überhaupt rechtens?

Allerdings ist nicht jeder befristete Mietvertrag auch rechtlich wirksam. Vonseiten des Gesetzgebers gibt es nämlich ganz klar definierte Vorgaben für die zeitliche Begrenzung eines Wohnraums, so Finanztip. Eine Befristung ist nach § 575 Absatz 1 BGB nur möglich, wenn im Mietvertrag einer der folgenden Gründe festgehalten ist:

  • Der Vermieter möchte die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen.
  • Der Vermieter möchte das Haus komplett umbauen, von Kern auf sanieren oder abreißen.
  • Die Wohnung wird nach Ablauf als Werkswohnung umfunktioniert, also an einen Mitarbeiter vermietet.

Die Begründung muss demnach möglichst genau und schriftlich festgehalten sein. Ist in deinem Mietvertrag keine oder lediglich eine unzureichende Begründung, wie „Eigenbedarf“, „Renovierungsarbeiten“ oder „Verkauf“ enthalten, gilt dein Vertrag vor Gericht als unbefristet und du kannst ihn jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

Solltest du dir unsicher sein, ob die Begründung deines Vermieters für eine Befristung ausreichend ist, wende dich am besten an deine örtliche Verbraucherzentrale oder einen Anwalt und frage dort nach Hilfe.

Befristeten Mietvertrag kündigen: Der Trick mit dem Untermieter

Gesteht dir dein Vermieter kein ordentliches Kündigungsrecht im Vertrag zu und ist der Mietvertrag rechtens geschlossen worden, gibt es im Normalfall leider keine Möglichkeit, diesen vor Ablauf der Laufzeit zu beenden.

In einem solchen Fall kannst du höchstens einen häufig empfohlenen Trick anwenden, der es dir womöglich dennoch ermöglicht vorzeitig aus dem Vertrag rauszukommen.

  • Finde einen Untermieter, der bis zum Ende des Mietverhältnisses deine Wohnung bezieht
  • Stelle deinem Vermieter einen Antrag auf Untervermietung
  • Lehnt dein Vermieter ohne plausible Gründe ab, berufe dich damit auf einen außerordentlichen Kündigungsgrund und kündige die Wohnung mit einer dreimonatigen Frist

Achtung: Vermiete deine Wohnung nie unter, ohne deinen Vermieter darüber zu informieren. Dies stellt nicht nur einen außerordentlichen Kündigungsgrund auf Seiten des Vermieters dar, sondern kann auch eine Klage nach sich ziehen.

Selbstverständlich kannst du deinen befristeten Mietvertrag jederzeit außerordentlich kündigen, wenn der weitere Gebrauch der Wohnung deine Gesundheit gefährden würde oder der Vermieter sich weigert, verpflichtende Reparaturen vorzunehmen. Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung findest du in unserem Artikel.
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