Gerade wenn man lange in einer Wohnung wohnt und sich dort vollkommen zu Hause fühlt, kann es ein ganz schöner Schreck sein, wenn eine Kündigung durch den Vermieter ins Haus flattert. Sofort fragt man sich, ob man etwas falsch gemacht hat – aber das muss gar nicht der Fall sein. Es gibt einige Gründe, aus denen eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter erlaubt ist, auch wenn du dir nichts zuschulden kommen lassen hast.
Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Kündigung eines Mietvertrags folgende Bedingungen beachten:
- Es muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mieters bestehen.
- Die Kündigung muss in schriftlicher Form eingehen.
- Ein Grund muss angegeben werden.
- Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
Grund 1: Vertragsverletzung
Offensichtlich erlaubt ist die Kündigung durch den Vermieter, wenn du Regelungen aus deinem Mietvertrag verletzt. Dabei ist je nach Fall sogar eine fristlose Kündigung berechtigt.
Verspätete oder nicht gezahlte Miete
Die Miete muss nach dem Gesetz bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen worden sein. Zahlst du deine Miete mehrmals zu spät oder gar nicht, musst du mit der Kündigung durch den Vermieter rechnen. Bei zwei Monaten im Mietrückstand kann der Vermieter dir sogar fristlos kündigen, auch ohne vorherige Abmahnung. In der Kündigung muss neben dem Kündigungsgrund auch der Betrag der Mietschulden angegeben werden.
Eine fristlose Kündigung kann vom Mieter abgewendet werden, indem die ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten nachgezahlt werden. Eine ordentliche Kündigung wäre für den Vermieter demnach sinnvoller, wenn er ein Mietverhältnis mit dem unzuverlässigen Mieter in Zukunft vermeiden möchte.
Mehr dazu findest du in unserem detaillierten Artikel über die Kündigung wegen Mietrückstand.
Fehlverhalten zum Nachteil der Hausbewohner
Relativ offensichtlich erlaubt ist die Kündigung des Mietvertrags, wenn der Mieter die Hausbewohner, Nachbarn oder den Vermieter beleidigt, bedroht oder anderweitig belästigt. Auch, wenn er sich wiederholt über die Ruhezeit hinwegsetzt, kann das auf eine Kündigung durch den Vermieter hinauslaufen.
In solchen Fällen muss der Vermieter den Mieter jedoch üblicherweise abgemahnt haben, bevor er ihm tatsächlich die Kündigung erklärt.
Unerlaubte Untervermietung
Gerade bei Studenten beliebt: Das Zimmer oder gleich die ganze Wohnung in den Semesterferien oder während des Auslandssemesters an wohnungssuchende Studienanfänger oder Pendler untervermieten und so etwas dazuverdienen. Und auch an den neuen Partner oder den Bruder wird gerne untervermietet. Doch was so einfach aussieht, ist eigentlich nur erlaubt, wenn der Vermieter zustimmt. Vermietet der Mieter ein Zimmer oder seine Wohnung ohne Kenntnis oder gar entgegen des Verbots des Vermieters unter, muss er mit einer Kündigung rechnen, gegebenenfalls sogar mit einer fristlosen.
Selbst wenn du eine Erlaubnis zur Untervermietung deiner Wohnung oder eines Zimmers von deinem Vermieter bekommen hast, darfst du deine Räume nicht einfach à la Airbnb
an Touristen vermieten. Dazu ist eine
spezielle Erlaubnis vom Vermieter nötig.
Grund 2: Eigenbedarf
Kündigungen wegen Eigenbedarf sind oftmals die unerwartetsten – man hat im Voraus weder einen Fehler begangen, noch könnten zum Beispiel Alter oder Zustand des Hauses auf eine zwingende Totalsanierung hinweisen. Stattdessen möchte der Vermieter die Wohnung oder das Haus schlicht und ergreifend selbst nutzen.
Eigenbedarf ist prinzipiell gegeben, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst oder nahen Angehörigen, wie Eltern, Geschwistern oder Kindern bezogen werden soll. Auch wenn die Wohnung von nun an beruflich genutzt werden soll, oder wenn nach einem Jobwechsel die vermietete Wohnung näher am Arbeitsplatz liegt, als die bisherige, kann eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein.
Wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig ist, kannst du in unserem Artikel über unwirksame Kündigungen wegen Eigenbedarf nachlesen.
Grund 3: Verwertungskündigung
Um eine sogenannte Verwertungskündigung handelt es sich, wenn der Vermieter beziehungsweise Eigentümer das Haus „weiter verwerten“ will. Als Beispiel: Wenn ein altes Einfamilienhaus auf einem sehr großen Grundstück steht, verschenkt der Eigentümer Platz für ein größeres Haus mit mehreren Mietparteien und dadurch auch potenzielle Mieteinnahmen. Der vermietende Eigentümer hätte die alten Mieter also gerne aus dem Haus, um es abzureißen und wirtschaftlich besser auszunutzen.
Aber so einfach ist es in Deutschland nicht, einen Mieter aus der Wohnung zu kriegen. Damit eine Verwertungskündigung berechtigt ist, muss dem Vermieter dadurch, dass der bestehende Mieter bleibt, ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen. Nur weil der Vermieter mehr verdienen möchte, indem er dem alten Mieter kündigt und die Wohnungen teurer neuvermietet, oder er expandieren will, muss der Mieter noch lange nicht tatsächlich ausziehen.
Potenzielle Gründe für eine Verwertungskündigung sind Modernisierungen oder das Einreißen des Hauses, um Platz für einen Neubau zu schaffen, gerade wenn eine Sanierung nicht mehr möglich oder viel zu teuer wäre. Außerdem ist es möglich, dem Mieter zu kündigen, wenn man sein Haus aus finanziellen Gründen verkaufen will, und es unvermietet einen sehr viel höheren Preis erzielen würde.
Egal aus welchem Grund du umziehen musst: Es sind immer dieselben
Verträge, die gekündigt werden müssen. Wirf deshalb einen Blick in
unsere Umzugs-Checkliste, die dir hilft, den Überblick zu behalten.
Was tun, wenn die Kündigung durch den Vermieter im Briefkasten liegt
Ein Vermieter braucht §573 BGB zufolge einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund, um einem Mieter zu kündigen. Grundsätzlich müssen diese Gründe mit den Auswirkungen auf den Mieter abgewogen werden, um herauszufinden, ob die Kündigung berechtigt ist.
Es ist deshalb – gerade bei Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen – sinnvoll, einen Fachmann zurate zu ziehen. Beispielsweise ist nie auszuschließen, dass der Vermieter die Kündigungsgründe unzureichend ausgeführt hat, was die Kündigung bereits kippen kann. Außerdem können andere Faktoren wie der Gesundheitszustand oder das Alter des Mieters, oder die Mietdauer die Kündigung beeinflussen.
Als Weg gegen die Kündigung gibt es dann den Widerspruch, der je nach Einzelfall meist mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses – aber am besten so früh wie möglich und mithilfe eines Fachmanns – eingelegt werden muss.
Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich bei unseren Angaben um redaktionelle Inhalte zum Zwecke der Information handelt, die keine im Einzelfall geltenden Vertragskonditionen oder ähnliches darstellen. Hierfür solltest du die vereinbarten Vertragskonditionen und den genauen Vertragstext deines Anbieters einsehen, da wir diese Details nicht tagesaktuell prüfen können.